Die Stadt Freiburg hat am 16. Oktober 2001 unter der Regie des Baudezernenten Dr. Schmelas das erste Einsparcontractingprojekt für den Liegenschaftspool 1 beauftragt. Auf der Grundlage des Auftrags des Gemeinderats der Stadt Freiburg vom Oktober 2001 wurde das Hochbauamt beauftragt, einen ersten Gebäudepool als Einsparcontracting auszuschreiben und zur Vergabe vorzubereiten. Das Projekt wurde dabei vom Hochbauamt der Stadt Freiburg (Petra Walderbach, Mail: waldepe(at)stadt.freiburg.de) und der Klimaschutz- und Energie Agentur Baden-Württemberg, Karlsruhe (Rüdiger Lohse, Mail: ruediger.lohse(at)kea-bw.de) gesteuert. Zur verwaltungsinternen Umsetzung wurde ein Arbeitskreis zum Einsparcontracting gegründet. Dort wurden die Vorgehensweise, die Verdingungsunterlagen, die Vergabegespräche sowie der Vergabevorschlag abgestimmt.

Beim Einsparcontracting finanziert ein privater Investor Energiesparmaßnahmen vor. Die mit diesen Maßnahmen erzielbaren Verbrauchs- und Kosteneinsparungen werden vom Investor garantiert. Während der Vertragslaufzeit geht ein Großteil der garantierten Kosteneinsparungen an den Investor, der dieses Geld dazu verwendet, seine Einsparinvestitionen und die zugehörigen Dienstleistungen wie Wartung, Instandhaltung, Energiemanagement, Anlagencontrolling über die Vertragslaufzeit zu refinanzieren.

Für den Gebäudepool 1 wurde anhand des Energieberichts und von Potentialanalysen des Hochbauamts Freiburg eine Reihe von größeren und kleineren Objekten mit erkennbarem Einsparpotential und Sanierungsbedarf ausgewählt: Friedrich-Weinbrenner-Gewerbeschule, Gertrud-Luckner-Gewerbeschule, Edith-Stein-Gewerbeschule, Karlschule, E.-Thoma-Schule und Hallenbad Haslach. Die jährlichen Gesamtkosten für Strom, Wärme und Wasser dieser sechs Objekte betragen vor Beginn des Einsparcontractings rund 860.000 €.

Im Zuge einer öffentlichen Ausschreibung und der anschließenden Auswahl wurden sechs Bewerber aufgefordert ein Einsparcontractingangebot auf der Grundlage einer eigenen Grobanalyse der Objekte abzugeben. Die Verwaltung ist aufgrund des Umfangs der Maßnahme zur Ausschreibung verpflichtet. Jedoch ist der damit verbundene Aufwand in jedem Fall sinnvoll: die in einer Ausschreibung gegebene Wettbewerbssituation hat sich sehr positiv auf die Ergebnisse ausgewirkt. In mehreren Gesprächsrunden wurden die Angebote hinsichtlich der technischen und wirtschaftlichen Aspekte verhandelt und anschließend auf der Grundlage von technischen und wirtschaftlichen Wertungskriterien bewertet:

• Garantierte Energiekosteneinsparungen und des Anteils der Stadtverwaltung Freiburg über die Gesamtlaufzeit des Vertrags
• Höhe des Investitionsaufwands für ein nachhaltiges und integrales Einspar- und Sanierungskonzept

Weitere Wertungskriterien sind unter anderem die Länge der Vertragslaufzeit, die Kompatibilität der Einsparinvestitionen zu vorhandenen Anlagen in den Objekten sowie der Einsatz von Produkten anerkannter Hersteller mit hoher Lebensdauer.

In diesem Einsparcontracting-Projekt wurde von allen Beteiligten besonderer Wert darauf gelegt, dass nicht nur die in vergleichbaren Verfahren üblichen kurzfristig amortisierbaren Einsparmaßnahmen angeboten werden, sondern vor allem anstehender Ersatz- und Instandhaltungsinvestitionsbedarf in den Gebäuden übernommen wird. Deshalb wurde bei der Wertung der Angebote besonders beachtet, dass die Bieter ein integrales und nachhaltiges Sanierungskonzept für die Gebäude vorlegen können. Dem gemäß werden im Rahmen des Pools 1 des Einsparcontractings in Freiburg eine ganze Reihe von umfangreichen Investitionen und Dienstleistungen ausgeführt wie z.B.:

• Sanierung der Badewassertechnik und großer Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnungsanlagen im Schwimmbad
• Sanierung der Regelungen und Niederspannungsverteilung von Lüftungs- und Heizungsanlagen einschließlich der zugehörigen Schaltschränke
• Austausch von Kesselanlagen, Hauptkomponenten der Heizwasserverteilung
• Einsatz von Brauchwarmwasserbereitern mit Legionellenschutz
• Einsatz von BHKW in Heizzentralen
• Einsatz neuer Gebäudeleittechnik
• Einsatz von Stromspitzenlastmanagementsystemen
• Konsequentes Energiemanagement

Nach Abschluss der dritten Verhandlungsrunde erfolgte die Vergabe an den günstigsten Bieter, einen ortsansässigen, mittelständischen Anlagenbaubetrieb. Die Eckdaten des Angebots sehen bei einer Vertragslaufzeit von 12 Jahren einen Gesamtaufwand (Investitionen, Dienstleistungen) von knapp 2,60 Mio. € und eine jährliche garantierte Energiekosteneinsparung von 270.000 €. Das entspricht einer garantierten Einsparung von über 30% der bisherigen Energiekosten! Als weiterer Anreiz gehen 10% der Gesamteinsparung an die Stadtverwaltung Freiburg. Die sehr guten Verhandlungsergebnisse sind im Wesentlichen auf die von der Stadt Freiburg in Eigenregie vorab durchgeführte Schwachstellenanalyse der Gebäude zurückzuführen. Aufgrund der so gewonnenen Übersicht über den Handlungsbedarf konnten die Verhandlungen zielgerichtet geführt werden. Aus der Erfahrung der Stadt Freiburg und der KEA hat es sich daher bewährt, entgegen den Ratschlägen der einschlägigen Leitfäden zu verfahren, und sich selber einen Überblick über die erforderlichen Maßnahmen zu verschaffen.

Im Pool 1 in Freiburg werden drei kommunalpolitisch wesentliche Zielsetzungen ohne zusätzliche Belastung des Vermögens- und Verwaltungshaushalts erreicht:

• Eine garantierte und hohe Energieverbrauchs- und Kosteneinsparung
• Die Entlastung des Vermögens- und Verwaltungshaushalts von technisch zwingenden Instandhaltungs- und Ersatzinvestitionen
• Jährliche Reduzierung der CO2-Emission um 1.000 t.

Gerade angesichts der angespannten Haushaltslage der Kommunen und Kreise stellt ein gut durchgeführtes Einsparcontractingprojekt einen interessanten Lösungsansatz dar.