Mehrparteienhäuser als wichtiger Ladeort
Die Elektromobilität ist einer der Schlüssel zu einer nachhaltigen Verkehrswende. Bis 2030 soll in Baden-Württemberg die Hälfte aller Fahrzeuge klimaneutral fahren. Dies ist eine Herausforderung, die auch die private Ladeinfrastruktur an Wohngebäuden betrifft. Denn dies ist der Ort mit dem größten Potenzial: In einer Untersuchung aus desm Jahr 2023 gaben über 80% aller Elektrofahrzeugnutzer an, zu Hause zu laden. Es ist kostengünstiger und bequemer als öffentliches Laden. In Baden-Württemberg werden zudem 76% aller Pkw auf privaten Grundstücken geparkt, sei es in Garagen, Carports oder auf Stellplätzen.
Aus diesen Gründen hat die KEA-BW den Leitfaden „Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern“ erstellt. Diese Website gibt einen Überblick über dessen Inhalte.
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Kontakt
Luis Karcher
Telefon: 0711 489825-42
Der rechtliche Rahmen für Ladeinfrastruktur in Mietverhältnissen und Eigentum
Der Gesetzgeber hat die Rahmenbedingungen für private Ladeinfrastruktur in den letzten Jahren deutlich verbessert. Für Mieter, Wohnungseigentümer oder alleinige Gebäudeeigentümer gelten allerdings unterschiedliche Regelungen.
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Für Mieter und Mieterinnen: § 554 BGB
Mieter und Mieterinnen haben das Recht, eine Ladestation zu installieren. Das Bürgerliche Gesetzbuch garantiert ihnen dies seit 2020 (durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz):
• Sie können von ihrem Vermieter oder ihrer Vermieterin verlangen, dass sie auf eigene Kosten eine Ladestation errichten dürfen
• Diese Erlaubnis kann der Vermieter nur unter sehr engen Voraussetzungen verweigern – etwa, wenn die Bausubstanz erheblich beschädigt würde oder die Sicherheit gefährdet ist
• Auch technische Bedenken des Vermieters hinsichtlich der Leistungskapazität allein berechtigen nicht zur Ablehnung
• Mieter und Mieterinnen tragen die Kosten für Installation und Betrieb (Stromkosten)
• Bei Auszug sind sie zum Rückbau verpflichtet – es sei denn, der Nachmieter oder die Nachmieterin übernimmt die installierten Gerätschaften.Im Idealfall wird der Antrag eines Mieters aber zum Anlass genommen, seitens des Vermietenden eine einheitliche Ladelösung zur Verfügung zu stellen. Das ist langfristig kostengünstiger, verhindert Doppelstrukturen und kann über eine Modernisierungsvereinbarung (§ 555f BGB) gleichmäßig auf die Mietenden umgelegt werden.
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Für Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften: § 20 WEG
Auch Eigentümer können den Anspruch auf eine Ladestation durchsetzen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde ebenfalls modernisiert:
• Jeder Wohnungseigentümer und jede Wohnungseigentümerin kann von der Eigentümergemeinschaft „angemessene bauliche Veränderungen" verlangen, die dem Laden dienen
• Dieser Antrag kann nicht grundlos abgelehnt werden
• Ein einfacher Mehrheitsbeschluss regelt die DetailsDie antragstellende Person trägt die Kosten für die Errichtung und den Betrieb der privaten Ladestation. Dafür erhält er ein exklusives Nutzungsrecht. Wenn später weitere Eigentümer von der bereits errichteten Infrastruktur profitieren wollen, müssen sie sich an den Investitionskosten beteiligen.
Ausnahmen von der alleinigen Kostenübernahme sieht das WEG allerdings vor, wenn entweder mehr als zwei Drittel für die bauliche Veränderung gestimmt haben oder sich die Kosten der baulichen Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Dann haben alle Wohnungseigentümer die Kosten anteilig zu tragen und dürfen die Ladeinfrastruktur nutzen.
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Für Gebäudeeigentümer: Das GEIG
Für Gebäudeeigentümer und Gebäudeeigentümerinnen ist insbesondere das Gebäude-Elektromobilitäts-Infrastruktur-Gesetz (GEIG) relevant. Es verpflichtet sie unter bestimmten Voraussetzungen zur Schaffung von vorbereitender Leitungsinfrastruktur, Vorverkabelung und Ladepunkten an bestehenden und zu errichtenden Wohn- und Nichtwohngebäuden. Auf unserer Seite zum GEIG finden Sie weitergehende Informationen.
Planung und Betrieb: So funktioniert die Umsetzung in Mehrparteienhäusern
Der erste Schritt ist klar: Bedarfsermittlung und Konzeptentwicklung. Wie viel Ladeinfrastruktur wird wirklich gebraucht? Sinnvoll ist es, eine Umfrage unter den Bewohnern der Immobilie zum aktuellem E-Auto-Besitz, Plänen für die nächsten zwei Jahre und ihrer Kostenakzeptanz durchzuführen. Es können zur Abschätzung auch verfügbare Daten wie bestehende E-Fahrzeuge im Gebäude oder regionale Zulassungszahlen genutzt werden. Ratsam ist es, von Anfang an die Netzkapazität beim Versorger zu erfragen und die vorhandenen Kapazitäten in der Planung bestmöglich auszuschöpfen.
Auch zukünftige Bedarfe sollten in der Planung berücksichtigt werden. Bei einer skalierbaren Grundinstallation werden alle Stromleitungen vollständig verlegt und installiert. Allerdings werden zunächst nur so viele Ladestationen eingebaut, wie derzeit nötig sind. Der Vorteil: Weitere Ladestationen lassen sich später bedarfsgerecht nachinstallieren - ohne zusätzliche Umbaukosten.
Ladekonzepte: Vier bewährte Modelle
Je nach Gebäudegröße, Bedarf und Budget gibt es verschiedene Ansätze. Grundsätzlich gilt, dass kleinere Immobilien gut mit Einzellösungen versehen werden können, während größere Immobilien ein durchdachtes Konzept erfordern.
| Modell | Beschreibung | Vorteile | Nachteile |
| Einzelplatzversorgung | Jeder Stellplatz hat eigene Ladestation | Maximale Flexibilität | Höchste Kosten, hoher Aufwand |
| Sharing (Variante 1) | Nur manche Plätze mit Station, geteilt | Günstiger, weniger Platz | Braucht klare Regeln |
| Sharing (Variante 2) | Alle Plätze mit Zugang, aber nicht gleichzeitig | Effizient, mit Lastmanagement fair | Braucht Software |
| Zentraler Ladebereich | Ein/zwei Stationen an zentraler Stelle | Kosteneffizienteste Variante | Braucht Reservierungssystem |
Mögliche Betriebsmodelle
Die Wahl des passenden Betriebsmodells für private Ladeinfrastruktur in Mietwohnungen und Wohnungseigentümergemeinschaften hängt von wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es vier verschiedene Ansätze, die sich hinsichtlich Investitionsaufwand, Verantwortlichkeiten und Nutzerfreundlichkeit unterscheiden.
Was kostet Ladeinfrastruktur in Mehrparteienhäusern?
Für viele ist dies die Kernfrage und bestimmt das Abstimmungsverhalten in Eigentümerversammlungen. In den letzten Jahren sind die Preise erheblich gesunken und möglicherweise vorhandene Förderungen können sich ebenfalls maßgeblich auswirken.
Trotzdem gibt es eine enorme Spannweite der Kosten je Stellplatz. Eine sorgfältige Planung einschließlich der Einholung mehrerer Angebote und Nutzung von Fördergeldern ist entscheidend, um die Kosten im Rahmen zu halten und eine möglichst kurze Amortisationsdauer zu erreichen.
Amortisation: Wann rechnet sich's?
Um eine individuelle Projektkalkulation durchzuführen, empfehlen wir einen Blick auf verfügbare Online-Tools. Eines davon ist der Ladeinfrastrukturkostenrechner, welcher kostenfrei auf der Plattform Mobilitätskompass BW zur Verfügung steht. Er bietet eine erste Kostenabschätzung zu Ladeinfrastrukturprojekten. Mehr Informationen zu den Möglichkeiten und zur Bedienung des Tools sind unter KEA-BW Angebote dargestellt.
Zudem gibt es einen Amortisationsrechner von ChargeHere. Mit diesem lässt sich in einem „Schnellcheck“ ausrechnen, ab wann sich die Ladelösung rechnet.
Überblick über die Investitionskosten
In Mehrfamilienhäusern fallen zunächst Grundinstallationskosten an, um die gemeinsame Elektroinfrastruktur für E-Ladepunkte vorzubereiten (z. B. Verteiler, Zuleitungen, Lastmanagement). Zusätzlich entstehen Kosten für die Wallbox-Hardware und deren Anschluss pro Stellplatz. Nach Inbetriebnahme kommen die laufenden Betriebskosten hinzu, die aber jeder Mieter oder jede Mieterin zu tragen hat.
| Spanne (ca.) | Durchschnitt | |
| Grundinstallation (pro Platz) | 250 - 4.500 € | ~ 1.800 € |
| Mit Wallbox (pro Platz) | 3.000 - 8.000 € | ~ 5.000 € |
Die Investition in Ladeinfrastruktur sollte weniger als kurzfristiges Renditeprojekt, sondern als langfristige Infrastrukturmaßnahme gesehen werden, vergleichbar mit der Modernisierung des Hauses, die mittelfristig Kosten spart und den Immobilienwert steigert.
Technische Grundlagen: Basiswissen über Ladeinfrastruktur
Das Wissen über die Technik bringen selbstverständlich die Ingenieursfachkraft beziehungsweise der Projektplaner mit. Eine eigene Wissensbasis hilft aber beim Verständnis und kann zu einer besseren Beurteilung der Angebote beitragen.
Welche Ladeleistung ist nötig?
Die richtige Ladeleistung in Kilowatt (kW) hängt davon ab, wie das Auto genutzt wird, vom Fahrzeugtyp, von der täglichen Fahrstrecke sowie der verfügbaren Standzeit. Wer nachts mehrere Stunden Zeit hat - und das ist bei den meisten der Fall - braucht nicht viel Power. 11 kW sind Industriestandard und völlig ausreichend für privates Laden. 22 kW kostet deutlich mehr und bringt für Wohngebäude keinen echten Vorteil.
Der Netzanschluss und intelligente Lastverteilung
Das Gebäude hat eine maximale Stromleistung – den Netzanschluss. Wenn mehrere E-Autos gleichzeitig laden, kann diese Grenze erreicht werden. Damit das nicht zum Problem wird, kann ein intelligentes Lastmanagementsystem die verfügbare Leistung optimal auf alle Ladepunkte verteilen.
Es gibt zwei Ansätze: Statisches Lastmanagement definiert eine feste Leistungsgrenze (z. B. 35 kW) und teilt diese gleichmäßig auf alle aktiven Fahrzeuge auf. Dynamisches Lastmanagement ist intelligenter, denn es misst in Echtzeit, wie viel Strom das Gebäude gerade nutzt, und verteilt den verfügbaren Überschuss an die Ladestationen. Das ermöglicht nachts oft volle Ladeleistung, weil weniger Strom für das Gebäude (z.B. zum Kochen) benötigt wird.
Bevor investiert wird, sollte eine Elektrofachkraft die Leistungsreserve überprüfen. So kann optimal geplant werden. Wichtig zu wissen: Ladestation bis 11 kW sind meldepflichtig, über 11 kW sind genehmigungspflichtig – der Elektriker kümmert sich darum.
